Vissza a Blogba
Az Airbnb ma már sok esetben nem egyszerű lakáskiadás, hanem tudatosan felépített üzleti modell. Ha több ingatlan, jelentős éves bevétel vagy hosszú távú növekedési terv áll a háttérben, előbb-utóbb felmerülhet a kérdés: érdemes-e Kft.-ben működtetni a szálláshely-szolgáltatást? A válasz nem csak az adókulcsokon múlik, hanem a költségeken, az áfán, a tulajdonosi jövedelmen és a vállalkozás jövőbeli tervein is.
Az Airbnb Kft.-ben történő működtetése elsősorban akkor lehet indokolt, ha a rövid távú szálláshely-szolgáltatás már üzletszerű, több ingatlant érint, jelentős költségekkel jár vagy hosszú távon bővíthető vállalkozásként működik. Kft. esetén társasági adóval, áfával, turizmusfejlesztési hozzájárulással, helyi adókkal és a tulajdonosi jövedelem adózásával is számolni kell. Cserébe a vállalkozás költségei és beruházásai megfelelő feltételek mellett elszámolhatók, és a működés könnyebben skálázható.
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Suspendisse varius enim in eros elementum tristique. Duis cursus, mi quis viverra ornare, eros dolor interdum nulla, ut commodo diam libero vitae erat. Aenean faucibus nibh et justo cursus id rutrum lorem imperdiet. Nunc ut sem vitae risus tristique posuere.
Az Airbnb sok tulajdonos számára egyetlen lakás alkalmi kiadásával kezdődik.
Ha azonban a tevékenység növekszik, több ingatlan kerül a rendszerbe, rendszeres takarításra, marketingre, felújításra vagy alkalmazottakra van szükség, akkor a működés egyre inkább valódi vállalkozássá válik.
Ilyenkor joggal merül fel:
megéri Kft.-ben Airbnb-zni?
Nincs minden helyzetre egyetlen helyes válasz.
A döntéshez együtt kell vizsgálni:
Ha a szálláshely-szolgáltatást Kft. végzi, a bevétel a társasághoz érkezik, a költségeket a társaság számolja el, és az adófizetési kötelezettségek is a céges működéshez kapcsolódnak.
Ez fontos különbség a magánszemélyként történő működéshez képest.
A Kft. saját:
rendelkezik.
A tulajdonos magánpénze és a társaság pénze ezért nem kezelhető azonosként.
Az egyik legfontosabb adózási különbség, hogy a rövid távú vendégéjszakák biztosítása szálláshely-szolgáltatásnakminősül.
Ez eltér attól, amikor valaki például egy lakást hosszú távra, havi bérleti díj ellenében kiad egy bérlőnek.
Ennek azért van jelentősége, mert a szálláshely-szolgáltatásra:
vonatkozhatnak.
Ezért Airbnb esetében már a vállalkozás elindítása előtt érdemes tisztázni, pontosan milyen formában működik majd a szolgáltatás.
A teljes adóterhelést nem lehet egyetlen százalékkal megadni.
Több adónem és fizetési kötelezettség is érintheti a vállalkozást.
Ezek közül a legfontosabbakat érdemes külön megvizsgálni.
Ha a Kft. társaságiadó-alanyként működik, a társasági adó mértéke a pozitív adóalap 9%-a.
Fontos azonban, hogy ez nem egyszerűen azt jelenti:
bevétel × 9%.
A társasági adó alapja a vállalkozás eredményéből indul ki, amelyet a társaságiadó-szabályok szerinti módosító tételek is befolyásolhatnak.
Egyszerűsítve tehát:
bevétel – költségek → eredmény → adóalap → társasági adó
Ezért lehet különösen fontos Kft.-ben a vállalkozással ténylegesen összefüggő költségek megfelelő dokumentálása és elszámolása.
A társaság nyeresége nem válik automatikusan a tulajdonos magánpénzévé.
A nyereség:
Ez fontos előny lehet azok számára, akik hosszabb távon több ingatlanból álló szálláshely-portfóliót szeretnének felépíteni.
Ha ugyanis nincs szükség arra, hogy minden évben a teljes eredményt magánszemélyként kivegyék, több forrás maradhat a társaságban további fejlesztésekre.
Ha a magánszemély tulajdonos osztalékot vesz fel a Kft.-ből, annak külön magánszemély oldali adózása van.
Az osztalék után személyi jövedelemadó, valamint a vonatkozó feltételek és éves felső határ figyelembevételével szociális hozzájárulási adó is felmerülhet.
Ezért a teljes adóteher kiszámításánál nem elegendő kizárólag a Kft. 9%-os társasági adóját figyelembe venni.
Azt is meg kell vizsgálni:
hogyan kerül a megtermelt pénz a tulajdonoshoz?
Ez különösen fontos pont, mert gyakran találkozni elavult információkkal.
A kereskedelmi szálláshely-szolgáltatásra jelenleg 5%-os kedvezményes áfakulcs vonatkozik, ha az adott ügylet megfelel a kedvezményes kulcs alkalmazási feltételeinek.
Ezért az Airbnb-s szálláshely adózásánál különösen fontos, hogy a számlázási rendszerben is megfelelő áfakulcs szerepeljen.
A kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás után turizmusfejlesztési hozzájárulás is felmerülhet.
A hozzájárulás mértéke 4%, ezért ezt is érdemes beépíteni a szálláshely pénzügyi tervezésébe.
Ez azért fontos, mert a szálláshely adóterhelésének kiszámításakor nemcsak a társasági adóval és az áfával kell számolni.
Ha egy szálláshely jelentős éves forgalmat ér el, a néhány százalékos különbségek éves szinten már komoly összeget jelenthetnek.
Ezért a teljes üzleti modellt célszerű úgy felépíteni, hogy külön tervezve legyen:
Airbnb esetében jelentős költségek merülhetnek fel.
A vállalkozás érdekében felmerülő és megfelelően dokumentált kiadások a vonatkozó számviteli és adószabályok szerint elszámolhatók.
Ilyen lehet például:
Fontos azonban, hogy nem minden, ingatlannal kapcsolatos kiadás számolható el automatikusan azonnali költségként.
A nagyobb beruházásokat, eszközöket vagy felújításokat számviteli szempontból eltérően kellhet kezelni.
Egy Airbnb lakás kialakításakor könnyen több millió forintos beruházás történhet.
Például:
Ezeket nem célszerű egyetlen „Airbnb költség” kategóriaként kezelni.
Meg kell vizsgálni, hogy az adott kiadás:
Ez közvetlenül hatással lehet az adott év eredményére és adóalapjára.
Az Airbnb és más online foglalási platformok jutalékot számíthatnak fel a szolgáltatásért.
Ezek üzleti költséget jelenthetnek a vállalkozásnak, ugyanakkor különösen külföldi szolgáltató esetén az áfakezelést is megfelelően kell megoldani.
Ez tipikusan olyan terület, ahol könnyű hibázni, ha valaki csak a vendégeknek kiállított számlák áfájára koncentrál.
A platformtól kapott számlákat ezért külön is érdemes a könyvelővel ellenőrizni.
Kft.-s működés esetén teljes céges könyvelésre van szükség.
Emellett a szálláshely-szolgáltatás saját adminisztratív előírásokkal is járhat.
A működés során többek között figyelni kell:
Az NTAK a Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központ.
A szálláshely-szolgáltatók működésénél fontos szerepet játszik a turisztikai adatszolgáltatásban.
Ezért egy Airbnb-s lakásnál nem elegendő csak:
A szálláshely szabályos működéséhez a turisztikai és helyi adminisztratív előírásokat is teljesíteni kell.
Az idegenforgalmi adó, vagyis az IFA helyi adó.
Ez azt jelenti, hogy a pontos szabályok és az adó mértéke településenként eltérhet.
Airbnb működtetésénél ezért mindig meg kell vizsgálni az adott önkormányzat szabályait.
Budapesten belül például az adott kerület előírásai is relevánsak lehetnek.
Az Airbnb adózásánál a probléma gyakran nem egyetlen nagy hibából adódik.
Több kisebb pontatlanság együtt okozhat komoly kockázatot.
A Kft. bankszámlája nem a tulajdonos magánbankszámlája.
A vállalkozás pénzét dokumentált jogcímen lehet felhasználni vagy kifizetni.
Különösen problémás lehet:
Az, hogy valamit az Airbnb-lakáshoz vásároltak, még nem jelenti automatikusan, hogy ugyanúgy és azonnal elszámolható költségként.
Ha a tulajdonos rendszeresen szeretne pénzt kivenni a vállalkozásból, már előre érdemes megtervezni ennek módját és adóhatását.
Az adózás mellett a turisztikai és helyi előírások teljesítése is szükséges.
Kft. különösen akkor lehet érdekes, ha:
Ilyen helyzetben már nem feltétlenül az egyszerűség a legfontosabb szempont.
A skálázhatóság és a pénzügyi struktúra többet számíthat.
Egyetlen kisebb lakásnál, alacsony éves bevétel mellett már más lehet a helyzet.
A Kft.-nek ugyanis saját működési költségei vannak.
Például:
Ezért nem érdemes kizárólag azért Kft.-t alapítani, mert:
„cégben biztosan kevesebb az adó.”
Ez nem általánosan igaz.
A teljes éves költséget kell összehasonlítani más működési lehetőségekkel.
A döntéshez célszerű konkrét kalkulációt készíteni.
Legalább az alábbiakat érdemes megadni:
Ebből már összehasonlítható, hogy a különböző struktúrák milyen:
eredményeznek.
Kft.-s Airbnb esetén különösen fontos tisztázni az ingatlan tulajdonjogát.
Nem ugyanaz a helyzet, ha:
A különböző modelleknek eltérő:
következményei lehetnek.
Ezt célszerű már az indulás előtt kialakítani.
A megfelelő cégstruktúrát nem csak az aktuális Airbnb-bevétel alapján érdemes kiválasztani.
Az is számít, mi a hosszú távú cél az ingatlannal.
Például:
Az ingatlan bekerülése egy társaságba hosszú távú adózási és vagyoni következményekkel járhat.
Ezért egy nagyobb értékű ingatlannál különösen fontos a teljes életciklust megtervezni.
A jogszerű adóoptimalizálás nem egyetlen trükkből áll.
Sokkal inkább abból, hogy a vállalkozás megfelelő struktúrában működik.
Érdemes áttekinteni:
Minél nagyobb az Airbnb tevékenység, annál jelentősebb lehet egy jól vagy rosszul kialakított struktúra pénzügyi hatása.
A 9%-os társasági adó önmagában vonzónak tűnhet.
De ha valaki csak ezt nézi, könnyen hibás következtetésre jut.
A teljes struktúrában figyelembe kell venni:
A helyes kérdés ezért nem az:
„Mennyi a Kft. adója?”
Hanem:
„Az én konkrét Airbnb üzleti modellem mellett mennyi a teljes éves adó- és működési teher?”
Airbnb esetében különösen sok problémát lehet elkerülni azzal, ha a könyvelő nem az első számla kiállítása után kapcsolódik be.
Már előtte érdemes átbeszélni:
Így a vállalkozás nem egy már kialakított, de hibás rendszer kijavításával kezdi a működését.
Nincs univerzális bevételi határ, amely felett automatikusan Kft.-t kell alapítani.
A Kft. inkább akkor válhat igazán indokolttá, amikor az Airbnb már nem mellékes ingatlanhasznosítás, hanem valódi üzleti tevékenység.
Ha:
akkor érdemes részletesen kiszámítani a Kft.-s működés lehetőségét.
Egy kisebb volumenű tevékenységnél ugyanakkor az egyszerűbb struktúra összességében kedvezőbb is lehet.
A KE Adózás segítségével a tervezett bevétel, költségek, ingatlanstruktúra és tulajdonosi célok alapján összehasonlítható, hogy az adott Airbnb-tevékenységhez milyen működési és adózási megoldás illeszkedik.
Kft.-s működés főként akkor lehet előnyös, ha több ingatlanból, nagyobb árbevétellel és jelentősebb költségekkel működik a szálláshely-szolgáltatás. Egyetlen kisebb apartmannál viszont a Kft. fenntartási és adminisztrációs költségei miatt nem feltétlenül ez a leggazdaságosabb megoldás.
Nem kell év végéig várni ahhoz, hogy megtudd, hogyan teljesít a vállalkozásod. A havi pénzügyi zárás rendszeres kontrollt ad a bevételek, költségek és pénzáramlás felett.
A magas árbevétel önmagában nem garantál stabil pénzügyi működést. Mutatjuk, hogyan kezeld a kintlévőségeket, hogy a késve fizető ügyfelek ne veszélyeztessék vállalkozásod cash-flow-ját.
